文/乐居财经 靳文雨

8月28日上午十点，新城悦服务（01755.HK）以线上、线下相结合的方式，举行了2023年中期业绩发布会。新城悦服务董事长兼首席执行官戚小明、首席财务官左卫、首席战略官尤建峰等出席了会议。

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“2023年上半年全球宏观环境充满了比较多的不确定性，对经济发展产生了重大的影响。”在开场致辞中，戚小明仍是先对房地产行业的大环境做了分析。

“作为物业管理行业也受到了来自上游行业的传导，例如案场服务需求的减少、开发商企业回款变慢、住宅市场的新盘拓展难度加大等等，这些不利因素都放缓了物业管理行业增长的步伐。”但在戚小明看来，短期内是这样但不会改变整个行业增长的趋势。

今年上半年，新城悦服务整体的业绩表现稳健，虽然部分业务受到房地产市场的连带影响，但收入和利润获得了良好成绩。其营业收入达到了26.8亿元，同比增长8.7%，归母净利润达到了2.94亿元，同比增长了30.1%。

在管理规模方面，其在管面积已经达到2.09亿平方米，较2022年末增加了1026万平米。社区增值服务作为新城悦服务的核心业务之一，今年上半年收入增长13.4%。

值得一说的是，目前新城悦服务的社会增值服务的内容也在向永续业务推进转型，而这也是其业务正在摆脱房地产依赖的又一体现。

新城悦服务表示，未来将继续专注于物业管理与社会增值服务的共同增长，保持和旗下各个子公司及品牌之间的协同、并进和文化的融合，从而促进核心业务的长期高质量发展。

核心业务增长稳定

今年年初，在预见到面对未来充满不确定性的外部经济环境后，新城悦服务将“固底盘、稳增长、谋发展”作为2023年度经营工作的主题，并看到了修炼内功、夯实基本功的重要性。

财务数据显示，截至2022年6月30日，新城悦服务来自物业管理服务、社区增值服务、智慧园区服务和开发商增值服务收入分别约为16.94亿元、7.08亿元，1.2亿元以及1.59亿元。

其中，作为核心业务的物业管理服务和社区增值服务，在收入层面均达到了两位数的同比增长，增长率分别为21.7%、13.4%；两项核心业务的营收占比约89.6%，毛利占比约91.8，分别较上一年同期分别增长6.4个百分、5.5个百分点。

乐居财经《物业K线》注意到，在核心业务中，物业管理服务的在管面积已经达到2.09亿平方米，较2022年末增加了1026万平米。

新城悦服务过往所签约的住宅新房项目保持相对良好的交付表现，在今年上半年其接管新交付的项目共计逾800万平方米，其预计下半年新交付的项目体量仍会较上半年有所增长。“公司物业管理收入的增长趋势不会有任何改变。”

在物业管理合约新增拓展方面，新城悦服务于上半年共完成项目拓展约1220万平米，其中住宅和非住宅占比几乎各占一半。同时，该公司密切联动收并购子公司，在多个非住宅业态方面均有不错的表现，尤其学校和医院业态，为非住宅业态的中长期发展奠定了良好的基础。

打磨基础物业服务，提升社区增值服务品质，新城悦服务均取得了稳步的增长。与此同时，新城悦服务对地产相关业务的依赖也在大大降低。

例如，与房地产开发相关的两项业务，开发商增值服务和智慧园区服务无论从收入还是在毛利的占比方面都在迅速下降。今年上半年，这两个板块的收入占比只有10.4%，毛利占比只有8.2%。

戚小明表示，物业行业有别于房地产，尽管对房地产行业有依赖，但物业行业面对的是存量市场，整体而言物业行业相对稳定。随着物业行业市场化独立性意识的培育和能力的提升，未来拓展方面还有机会，所以物业行业虽然短期困难，但长期看好。

特色赛道增长强劲

去年年初，新城悦服务的管理层提出了未来的重点战略，即“大社区+大后勤”。

“大社区”是新城悦服务最核心的业务板块，主要针对住宅类的物业管理及增值服务，而“大后勤”服务则是面向政企端客户，围绕着学校、医院、办公楼等非居业态而展开，其中包括非住物管服务和非住增值服务。

团餐、电梯服务等作为新城悦服务增值项中的创新业务，在今年上半年也维持了非常强劲的增长。

其中，团餐业务收入同比增长55.3%，从去年上半年的1.4亿元增加到今年上半年的2.2亿元。同时，团餐业务在今年上半年也取得一些新突破，“物业+团餐”的协同项目达到37个。

乐居财经《物业K线》了解到，新城悦服务自己也研发了一套团餐信息运营管理系统，能够每天收集重要项目的营收和成本等科目，从而给到项目一线的团队具有针对性的管理措施。

另外，关于电梯业务，新城悦服务的在管电梯台量在2023上半年达到3.7万台，随着国内的一些老旧社区改造政策的出台，其也在做老旧小区的电梯加装业务，今年上半年新签了54台。电梯业务里，外拓业务收入占比达到了33%，外拓指的是非新城悦在管的小区对应的电梯业务收入，覆盖的电梯品牌已经达到了23家。

值得一说是，新城悦服务传统的固定资源板块也在持续革新。业绩会上管理层透露，今年上半年，该公司提供的与车辆相关的服务收入保持了同比增长，其中来自社会固定资源板块的收入同比增加了67%。该项中增长最强劲的是临停收入，同比增长了105%。

临停收入的增加得益于两个方面，一是疫情放松管控后人员往来变多；二则是今年上半年新城悦服务加强了对小区临停的管控，并全面上线了系统，这两个原因导致临停收入有快速的增长。

对于未来的规划及布局，新城悦服务管理层表示，不会仅停留在停车管理方面，还会在车辆的充电，尤其会针对非机动车充电业务加紧布局，以实现业务日益增长的充电需求。“充电业务成为了其又一个可以期待的机会点”。

持续回报和激励雇员

今年上半年，新城悦服务也在不断做严格内控的管理，整个经营指标在逐步向好。业绩会上，管理层表示，其整体销售和行政的费用率下降了0.1个百分点，从9.7%下降到了9.6%。另外，新城悦服务的现金流也从2022年上半年的-3.8亿元变成了今年上半年的658万元。

业绩和现金流向好，离不开新城悦服务股份奖励计划的刺激与实施。今年上半年，新城悦服务根据股份奖励计划向若干雇员售出合共210万股奖励股份，以表彰他们的贡献。

事实上，自2019年11月起，新城悦服务就已采纳了一份股份奖励计划。其自2021年一来就一直在持续做股票回购，其中2021年累计回购2.25亿元港币。

今年6月，新城悦服务再刊发了一则公告称，根据股份奖励计划购买股份。公告显示，当日，受托人就股份奖励计划于市场购买合共10万股股份。每股股份平均代价约4.26港元，所购买股份总代价43万港元。

购买股份后，新城悦服务股份奖励计划已拥有约1617.4万股股份，占总股本的1.8562%。而据乐居财经《物业K线》统计，新城悦服务在2023年已累计购回40万股激励股份，合计总代价约为183万港元。而在过去的2022年，新城悦服务就股份奖励计划合共买入50万股股份。

“我们也是通过股权激励，激励整个团队能够和公司整体利益高度一致”，新城悦服务管理层表示。

以下为新城悦服务2023年中期业绩发布会问答实录：

Q1：面对整个市场和行业挑战，新城悦服务取得如此业绩实属不易，接下来要如何迎接机遇？关于团餐的业务，也是一个比较有区分度的业务，团餐业务的工作计划及竞争优势有哪些？

戚小明：短期内物业行业依然面临着层层挑战，不管是房地产企业、还是与其关联度度较高的物企挑战都很大，但对物业行业来讲，与房地产差别也比较明显。

挑战主要来自于两个方面：第一，房地产形势的变化，房地产这几年很困难，包括今年有反复，从市场端的反应来看还是比较困难。未来发展尽管我们也看好，因为我们身处这个行业里，我们也希望行业能够阳光健康发展，房企也做了很多努力和工作，应该说短期来看还是比较困难，长期也看好，但是这段周期多长，从形势变化到稳定的阶段会有多少时间，目前来看还是要等待。

对房地产未来长久发展，因为我们身处这个行业，也希望它能够快速地进入稳定，但是不可避免它确实对物业会造成非常大的影响，尤其是对物业未来的发展会造成很大的影响，但物业行业和企业稳定我觉得没有问题，这是行业和企业的特点。

第二，现在大家对市场化的能力，独立性能力的培育可能关注度这几年比以往更加关注，也就说明这个能力的培育要有一个过程，所以短期困难也是一方面的原因，就是说它的独立性、市场化的能力、培育需要一个过程，前面应该说有短板。

但是长期讲还是看好的，物业行业还是有别于房地产，尽管很依赖于房地产，因为房地产的好坏对物业行业未来的发展有非常大的影响，但是因为它是一个存量的市场，所以它整体的稳定还是第一位。

发展还是有的，不管是住宅、非住宅，还有增值服务如电梯等方面相对来说还是比较稳定的，而且随着市场化、独立性业务意识的培育和能力的提升，它对未来拓展方面非常有机会。所以这个行业短期困难，长期还是看好的。

就我们公司而言，今年正是在行业变革的时刻也做了前几年的战略回顾，同时对未来发展战略提出了探讨形成了初步的意见，我们强调企业发展要回归到服务的本质，因为物业服务企业就是做物业服务的，需要以客户为中心，为客户提供好的服务，追求高质量的增长，恪守服务者文化。

在业务端，我们目做到了提前布局和可持续发展，目前永续性业务占总收入比例达到了85%，和房地产相关的业务收入10%左右，独立性经过几年的发展也已经得到了很大的提升。

这些我们提前布局的价值在未来会进一步体现，在未来的发展过程当中，我们依然会继续加强和各个并购子公司之间的协同，刚才尤总也说了，我们在原先的业务取得了一定的成绩外，今年上半年逐步推广了SAP系统在各个模块、各个子公司分批的上线，为子公司降本增效和内部管控方面进行了优化，同时我们的三年战略仍然在持续。

下半年我们要在品质提升、服务提升；要在区域聚焦，多元化发展和我们团队管理等方面做进一步的升级迭代，为我们未来持续的规模增长和员工满意奠定基础。我们也希望通过这些战略措施，能够保证我们未来持续的增长，还是要保持可预期、稳定的增长。

尤建峰：关于团餐业务的大概情况，我们在2022年初正式成立了IFM业务中心，这个业务中心一方面协同各个子公司之间的联动，另外一方面团餐是IFM业务中心非常重要的核心业务，我们把团餐业务管理职能放到了这样一个中心里。

我们团餐有自己的销售人员、运营人员，有这样一些人员的配置，我们现在在南京、上海、苏州、常州都有团餐的专职业务人员在当地做业务的拓展，我们总部对他们进行管理。

另外，我们总部运营人员一方面是要对下面的子公司做运营方面的赋能培训、运营管理的日常工作，当然我们日常工作和子公司会有一定的区分，我们主要是从总部的层面做运营管理。

前面也提到我们在去年开始开发，今年上线了团餐运营管理信息系统，虽然这个信息系统功能还没有那么多，但是它有一个最大的好处就是能够让每个项目的运营数据每天及时地填报到系统里，系统会有对应的提示。

这个提示一方面我们总部运营的同事能够看到，比如它的收入、毛利率有比较大的波动，我们就可以提醒子公司做相应的管理动作，这还是非常有效的一个运营的管理工具。

这些系统措施在原来我们并购的子公司特别这几个团队公司里做的不是特别到位，现在可以很好地帮他们做了赋能的工作（运营方面）。在销售方面我们前面说的在南京、苏州、常州、上海这样一些专职的销售人员，主要也是为我们在苏州和上海这几个并购的团餐主体拓展一些业务的可能性。

这种业务的可能性还是非常重要的，像原来学府餐饮业务完全集中在上海，总部的拓展人员帮他们做业务拓展后现在业务已经拓展到了南京和苏州，逐步把学府的能力扩张开来，也是实现我们业务协同重要的方式，是我们现在实际在做的。

相对来说的优势还是挺明显的，特别是我们是一个上市公司也很多公开的信息，我们在很多地方的吾悦广场都是我们开发的，特别在苏州、常州影响力非常大，这对我们在当地获得甲方初步的认可或者给我们机会做进一步接触有非常大的好处，这是集团的品牌影响力。

另一方面，因为我们是一个上市公司我们有公开的信息，对我们这个集团背景和其他的一些市场上的团餐公司相比我们实力远远高于市场上其他团餐公司，所以如果对一些企业类型的客户，他对于我们实力的背书有很好的效果。

今年我们签下的成都地铁、上海机场集团等这些大的千万级别的项目都是因为他们相信我们有很好的实力给他们提供服务，才带来了这样比较优质、大型的项目。

我们规模还没有那么大，能够覆盖的地域范围还没有那么多，我们目前主要还是覆盖在天津，天津因为金玉我们在医院和政府机关这方面的资源。成都主要是在企业，企业和政府机关领域。从浙北到苏州地区或者叫沪宁沿线这样一个城市里，我们做“物业+团餐”的业务拓展。我们的策略还是想有密度，先把我们的密度加起来，运营能力再有进一步的提升时再一圈圈往外扩，我们是这样一种战略策略。

Q2：请分享一下各业务线的打法，以及对下半年增长态势的预判。

尤建峰：今年上半年新橙居的收入是同比下降了47%，我们车位相关的业务也是下降了15%左右，今年上半年因为新城控股那边改变了一些政策，收入也有一定程度的下降。我们电梯相关工程业务的收入上升了23%，新悦荟的服务也就是固定资源的服务包括临停整体上升71%。园区卖产品社区零售方面收入上升了8.7%，团餐业务上升了55%，这是整个拆解的情况。

整体来看新城居全年大幅下降，因为我们模式变掉了，从全年来看车位销售因为政策的变化所以也是下降的状态，但是像保持增长的肯定还是会有一个快速的增长，特别是我们固定资源类的、团餐都会有增长，工程类的业务在二三十左右，全年差不多这样的情况。

从业务打法来看，可以再稍微拆细一点就是我们固定资源这个板块，除了前面提到的临时停车收费外，我们目前把社区里其他固定的资源，包括原来非常传统的电梯广告和物业用房的输出。电梯管控受到广告行业的影响没有什么增长，虽然电梯台量在这里，但没有什么增长。

此外，我们小区里的一些充电的桩位，在我们公司新能源的自行车会多一些，还有像直饮水机、贩卖机这样的固定资源。我们今年在做战略研讨时觉得充电这个业务，全年大概在一两千万左右的规模。未来可能会机会做得更好，目前充电桩的安装不在我们的体系里，在合资公司里，未来如果有机会把公司并进来，我们这个板块空间会更加大一点。物业服务还是要把小区里固定的资源充分挖掘，这可能是一个非常务实的，确定性更高的业务方向。